Oleh: Fahri Hamzah
Penulis Buku #IMSP2045.
—
Membangun rumah sangat mudah, tetapi membangun ekosistem perumahan nasional sangatlah tidak mudah. Itulah sebabnya ketika kita berbicara tentang agenda nasional membangun 3.000.000 rumah setiap tahun, rasa-rasanya banyak yang salah paham dan banyak yang salah cara membaca keadaan. Ekosistem perumahan itu tersebar dari hulu sampai ke hilir, dari supply sampai ke demand, juga yang terpenting adalah membangun institusi pembiayaan yang punya perhatian khusus kepada sektor perumahan dan untuk hal ini kita masih sering belum melakukannya secara serius dan menyeluruh apalagi berjangka panjang. Sehingga selama ini kita masih sangat mengandalkan perbankan.
Ada dua nama yang hampir selalu muncul setiap kali pemerintah mengumumkan capaian rumah subsidi: BTN dan BSN. Yang satu bank tua yang usianya sudah lebih dari satu abad, yang satu lagi baru saja lahir sebagai entitas mandiri. Tapi begitu bicara soal siapa yang membiayai rumah rakyat, keduanya seperti dua sisi mata uang yang sama. Bukan kebetulan. BSN sejatinya adalah anak kandung BTN sendiri, dan hari ini keduanya bergerak sebagai satu kekuatan yang menguasai hampir tiga perempat pasar KPR bersubsidi nasional.
Hingga semester I 2026, BTN dan BSN secara konsisten menjadi dua penyalur terbesar FLPP nasional. Berdasarkan data BP Tapera, kedua bank tersebut telah menyalurkan 67.518 unit FLPP hingga akhir Juni 2026 atau hampir 74% dari total realisasi nasional sebanyak 91.531 unit. Rekam jejak inilah yang menjadikan BTN sebagai institusi pembiayaan perumahan terbesar sekaligus paling berpengalaman di Indonesia.
Untuk memahami kenapa dominasi ini terasa begitu wajar, ada baiknya menengok ke belakang, jauh sebelum kata “FLPP” dikenal orang.
Cerita BTN dimulai bukan sebagai bank rumah, melainkan bank tabungan biasa. Pemerintah Hindia Belanda mendirikannya di Batavia menjelang akhir abad ke-19 dengan nama Postspaarbank, tujuannya sederhana: membiasakan penduduk pribumi menabung lewat kantor pos. Bank kecil ini sempat diambil alih Jepang, lalu dinasionalisasi begitu Indonesia merdeka, berganti nama beberapa kali, bahkan sempat “hilang” ditelan sistem bank tunggal ala Orde Lama sebelum akhirnya berdiri sendiri lagi dengan nama yang kita kenal sekarang, Bank Tabungan Negara. Selama puluhan tahun pertama itu, BTN tidak ada urusannya dengan rumah. Ia murni bank simpanan.
Titik baliknya datang di pertengahan tahun tujuh puluhan, ketika pemerintah Orde Baru sedang gencar-gencarnya menggalakkan program perumahan rakyat. Menteri Keuangan saat itu menunjuk BTN sebagai satu-satunya lembaga yang boleh menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah. Dua tahun setelah penunjukan itu, realisasi KPR pertama di republik ini benar-benar terjadi: belasan unit rumah sederhana di Semarang dan Surabaya, dibiayai dengan dana yang jika dibandingkan dengan skala hari ini terasa nyaris receh. Namun dari titik kecil itulah identitas BTN sebagai “bank rumah rakyat” terbentuk bukan karena strategi bisnis yang dipilih sendiri, melainkan karena ditugaskan negara. Sejak saat itu pula, di banyak kota, orang mulai mengenal istilah “perumahan BTN” untuk menyebut kompleks rumah subsidi, sebuah bukti betapa lekatnya nama bank ini dengan atap rumah rakyat.
Dari sana perjalanan terus berlanjut. BTN baru benar-benar menjadi bank umum biasa menjelang akhir tahun delapan puluhan, lalu di penghujung dekade dua ribuan mencatatkan sejarah baru lagi lewat sekuritisasi KPR pertama di Indonesia dan pencatatan sahamnya di bursa. Sepanjang itu, skema subsidi perumahan yang dijalankan pemerintah juga terus berganti wajah dari kredit rumah sederhana ala tujuh puluhan, subsidi selisih bunga di awal reformasi, sampai akhirnya lahir skema yang bertahan hingga sekarang: Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, atau yang lebih dikenal sebagai FLPP, yang mulai digulirkan sekitar tahun 2010.
Menariknya, ketika FLPP baru berjalan, hanya segelintir bank yang dilibatkan sebagai penyalur. Bertahun-tahun kemudian jumlah itu membengkak menjadi puluhan bank di seluruh Indonesia. Pasar dibuka lebih lebar, persaingan makin ramai tapi BTN tetap saja jadi pemain yang paling sering disebut. Jika ditotal sejak KPR pertama disalurkan hingga hari ini,hingga hari ini BTN telah membiayai lebih dari 6,1 juta unit perumahan. Angka itu bukan sekadar statistik bisnis, melainkan jejak sejarah pembangunan sosial Indonesia. Tidak banyak institusi keuangan yang dapat mengatakan bahwa jutaan keluarga memulai kehidupan rumah tangganya melalui pembiayaan yang mereka sediakan.
Bisnis KPR bahkan kini menyumbang porsi terbesar dari seluruh portofolio BTN, sesuatu yang jarang ditemui pada bank sekelasnya yang biasanya jauh lebih terdiversifikasi.
Namun peran BTN hari ini tidak lagi terbatas sebagai penyalur FLPP. Perseroan telah berkembang menjadi institusi pembiayaan perumahan nasional yang melayani seluruh spektrum kebutuhan perumahan, mulai dari KPR subsidi, Kredit Program Perumahan (KPP), KPR nonsubsidi, hingga pembiayaan ekosistem perumahan dari sisi pengembang (supply) maupun masyarakat (demand).
Ketika unit syariah tumbuh dewasa.
Kalau BTN adalah kakak yang sudah dewasa, BSN adalah adik yang baru saja mandiri. Tapi keduanya sebetulnya tumbuh dari rahim yang sama. Pertengahan dekade dua ribuan, di tengah booming perbankan syariah nasional, BTN membuka unit usaha syariah dengan cabang pertamanya di Jakarta. Awalnya kecil, tapi berkembang cepat dalam hitungan tahun sudah punya belasan kantor cabang syariah dan puluhan kantor layanan di berbagai kota. Sejak pertengahan dekade dua ribu sepuluhan, sebenarnya sudah ada rencana untuk melepas unit syariah ini menjadi bank sendiri, sesuai kewajiban regulator begitu aset sebuah unit usaha syariah melampaui ambang tertentu. Rencana itu berkali-kali molor, ditarget ulang beberapa kali, sampai akhirnya benar-benar terwujud di penghujung tahun 2025.
Prosesnya tidak sederhana. Alih-alih mendirikan bank baru dari nol, BTN mengambil jalan mengakuisisi sebuah bank syariah kecil yang sudah lama berdiri di Cirebon, lalu mengganti namanya menjadi Bank Syariah Nasional. Setelah melalui persetujuan pemegang saham dan restu regulator, BSN akhirnya resmi beroperasi penuh secara nasional menjelang akhir tahun lalu, dengan BTN sebagai pemegang saham pengendali hampir seratus persen.
Begitu berdiri sendiri, BSN langsung mengantongi status sebagai bank umum syariah terbesar kedua di Indonesia dari sisi aset modal yang ia bawa bukan modal baru, melainkan warisan dari puluhan tahun bisnis pembiayaan rumah syariah yang sebelumnya dijalankan sebagai bagian dari BTN.
Dengan hadirnya BSN sebagai bank syariah, BTN kini memiliki dua kanal pembiayaan konvensional dan syariah yang memungkinkan Perseroan menjangkau lebih banyak segmen masyarakat tanpa meninggalkan fokus utamanya sebagai bank perumahan.
Dua entitas, satu kekuatan
Di atas kertas, BTN dan BSN sekarang adalah dua badan hukum yang terpisah. Tapi begitu masuk ke lapangan pembiayaan rumah subsidi, keduanya tetap tampil sebagai satu front yang sulit ditandingi. Data-data terbaru sepanjang tahun ini menunjukkan pola yang konsisten: gabungan penyaluran KPR subsidi dari kedua bank ini secara rutin bertengger di angka tujuh puluh persenan dari seluruh realisasi nasional, jauh meninggalkan bank-bank pelat merah lain sekalipun mereka sama-sama punya jaringan raksasa di seluruh negeri. Dalam berbagai evaluasi kinerja yang dirilis lembaga pengelola dana perumahan, BTN nyaris selalu duduk di peringkat pertama sebagai penyalur terbanyak, dengan BSN mengekor tepat di belakangnya. Memisahkan unit syariah menjadi badan hukum sendiri, alih-alih melemahkan dominasi kelompok usaha ini, justru menciptakan dua kanal konvensional dan syariah yang sama-sama dikendalikan dari induk yang sama.
Dari sinilah klaim bahwa BTN dan BSN adalah kontributor terbesar sekaligus terlama dalam sejarah pembiayaan perumahan Indonesia menjadi masuk akal. Tidak ada bank lain di negeri ini yang punya rekam jejak sepanjang itu di sektor perumahan, mencakup hampir seluruh generasi kebijakan subsidi rumah dari zaman Orde Baru sampai hari ini. Tidak ada pula yang skalanya sebanding, baik dari jumlah rumah yang dibiayai maupun dari pangsa pasar yang dikuasai bertahun-tahun.
Tapi ada satu hal yang layak direnungkan di balik cerita sukses ini. Dominasi BTN, dan kemudian BSN, bukan semata hasil persaingan bebas di pasar. Ia lahir dari penugasan negara sejak awal, dipertahankan lewat berbagai skema subsidi yang terus diperbarui pemerintah, dan kini berjalan lewat dua entitas yang tetap satu komando. Pola ini lebih dekat ke gaya bank pembangunan yang jadi instrumen kebijakan negara, ketimbang bank komersial biasa yang murni bersaing di pasar terbuka. Menariknya, pangsa pasar KPR subsidi BTN justru sedikit menyusut dibanding beberapa tahun lalu, seiring makin banyaknya bank lain yang diizinkan ikut menyalurkan FLPP. Tanda bahwa pasar perlahan dibuka lebih lebar meski dominasi si kembar ini rasanya masih akan bertahan lama.
Agenda Ke Depan
Meskipun BTN dan BSN sekarang tidak sendiri, sejalan dengan dibukanya kesempatan bagi semua bank untuk terlibat, bahkan terjadi persaingan yang kadang bisa saling mematikan, dalam jangka panjang tidak akan bisa menjawab persoalan backlog perumahan yang semakin membengkak dari tahun ke tahun. Indonesia memerlukan sistem perumahan sosial yang setara dengan yang dibangun oleh negara negara yang maju dan besar, seperti china, atau Korea Selatan. itu memerlukan regulasi yang serius seluruh aspek yang perlu ditata.
Jika beban pembiayaan hanya jatuh kepada perbankan dengan tenor dan bunga yang tidak terlalu luas atau terbatas karena kemampuan pemerintah yang tidak cukup, Maka pertumbuhan penduduk dan jumlah backlog takkan sanggup terkejar. Kita perlu memikirkan ini lebih serius daripada prestasi jangka pendek yang tidak menyelesaikan persoalan jangka panjang.
Ke depan, tantangannya bukan mengenai dominasi BTN atau BSN, melainkan membangun sistem pembiayaan perumahan nasional yang lebih kuat, lebih dalam, dan lebih berkelanjutan. BTN dan BSN dapat menjadi fondasi dari sistem tersebut, namun keberhasilan Program 3 Juta Rumah tetap membutuhkan dukungan regulasi, pendanaan jangka panjang, pasar modal, investor institusi, pemerintah daerah, pengembang, hingga sektor swasta. Membangun rumah adalah pekerjaan satu proyek. Membangun ekosistem perumahan adalah pekerjaan sebuah bangsa.
***