Oleh FAHRI HAMZAH
Penulis, Buku Indonesia Menuju Swasembada Papan 2045.
Kompas edisi Senin, 21 September 2026, menerbitkan laporan yang seharusnya membuat kita berhenti sejenak dan berpikir ulang. Data dari platform Sikumbang (TAPERA) menunjukkan bahwa dari ratusan ribu unit rumah subsidi di Jabodetabek, hanya satu dari lima yang berada dalam jangkauan wajar jaringan transportasi massal.
Median jarak ke stasiun KRL adalah 10 kilometer. Biaya transportasi rata-rata mencapai Rp 3,78 juta per bulan — lebih tinggi dari cicilan KPR subsidi itu sendiri.
Dan ketika biaya transportasi diperhitungkan, nilai ekonomi neto rumah subsidi hampir tidak berbeda dari rumah komersial yang tidak disubsidi sama sekali.
Ini bukan kegagalan satu program. Ini bukan kesalahan satu periode kepemimpinan. Ini adalah bukti dari sebuah kegagalan paradigma yang sudah berlangsung lama — paradigma yang menyerahkan penentuan lokasi, harga, dan distribusi perumahan kepada mekanisme pasar, sementara negara hanya hadir sebagai penyedia subsidi.
Dan paradigma itu, menurut saya, bertentangan dengan pendirian historis bangsa Indonesia sendiri tentang apa yang seharusnya dilakukan negara dalam urusan perumahan rakyat.
Apa yang Sudah Kita Ketahui Sejak 1950.
Pada 25-29 Agustus tahun 1950, tidak lama setelah Indonesia merdeka, pemerintah menggelar Kongres Perumahan Rakyat Sehat di Bandung. Bung Hatta hadir. Para pemimpin bangsa waktu itu duduk bersama membicarakan satu pertanyaan mendasar: bagaimana memastikan rakyat Indonesia yang baru merdeka punya tempat berteduh yang layak?
Dua ekonom pejuang yang hadir adalah bapak anak; Margono dan Sumitro Djojohadikusumo yang tidak lain adalah orang tua dan kakek Presiden prabowo subianto yang kemudian membentuk Satgas Perumahan yg dipimpin oleh Hashim Djojohadikusumo.
Kesimpulan kongres itu tegas: perumahan rakyat adalah tanggung jawab negara. Bukan tanggung jawab pasar. Negara harus hadir — dalam penyediaan lahan, dalam pembiayaan, dalam pembangunan, dan dalam distribusi kepada yang paling membutuhkan.
Itulah mengapa Perumnas didirikan pada 1974. Itulah mengapa BTN ditunjuk sebagai bank perumahan rakyat pada tahun yang sama. Itulah mengapa berbagai skema subsidi selanjutnya lahir — karena generasi pembuat kebijakan sebelum kita sudah tahu bahwa pasar tidak akan pernah secara sukarela menyediakan rumah yang terjangkau di lokasi yang layak bagi mereka yang berpenghasilan rendah.
Pasar bekerja berdasarkan keuntungan. Dan keuntungan terbesar dalam bisnis properti datang dari spekulasi lahan — dari membeli tanah murah di pinggiran, membangun unit di sana, dan menjualnya kepada mereka yang tidak punya pilihan lain. Bukan dari membangun rumah terjangkau di dekat stasiun MRT, di mana harga tanah sudah mahal karena spekulasi itu sendiri.
Selama 76 tahun kita sudah tahu bahwa pasar tidak bisa menyediakan rumah yang layak bagi rakyat kecil. Pertanyaannya bukan apakah negara harus hadir. Pertanyaannya adalah seberapa serius negara mau hadir.
Tiga Masalah di Balik Satu Angka.
Laporan Kompas hari ini sangat berharga karena ia mengukur sesuatu yang selama ini tidak pernah diukur secara sistematis dalam evaluasi program perumahan: biaya total hunian, bukan hanya cicilan KPR.
Selama ini kita mengukur keberhasilan program perumahan dari jumlah unit yang tersalurkan dan nilai KPR yang dicairkan. Tapi kita tidak pernah mengukur apakah penerima manfaat benar-benar lebih baik kondisinya setelah mendapat rumah subsidi.
Data Kompas, 21 September 2026:
Hanya 19,1% rumah subsidi dalam radius 5 km dari stasiun KRL. Median jarak ke stasiun: 10 km. Biaya transportasi rata-rata: Rp 3,78 juta per bulan. Nilai ekonomi neto rumah subsidi setelah dipotong biaya transportasi: Rp 19,2 juta — hanya selisih Rp 4,1 juta dari rumah komersial tanpa subsidi.
Di balik angka-angka itu, ada tiga masalah yang perlu dibaca secara terpisah.
Masalah pertama adalah masalah lahan. Rumah subsidi terkonsentrasi di lokasi jauh bukan karena pilihan kebijakan yang disengaja — melainkan karena harga tanah di lokasi strategis sudah melampaui kemampuan program subsidi. Negara menyubsidi KPR-nya, tapi tidak mengendalikan lahannya. Maka pengembang tidak punya pilihan selain membangun di pinggiran yang tanahnya masih terjangkau bagi mereka.
Masalah kedua adalah masalah formula keterjangkauan. Regulasi kita mendefinisikan ‘terjangkau’ hanya dari sisi cicilan. Rumah yang cicilan KPR-nya Rp 1,5 juta dianggap terjangkau untuk keluarga berpenghasilan Rp 5 juta — tanpa memperhitungkan bahwa keluarga itu harus mengeluarkan Rp 3,78 juta untuk transportasi. Total pengeluaran terkait hunian: Rp 5,28 juta. Sudah melampaui seluruh penghasilannya.
Masalah ketiga adalah masalah tata ruang yang tidak terintegrasi. Negara membangun MRT, LRT, dan KRL dengan uang publik yang besar. Tapi penerima manfaat program perumahan rakyat tidak bisa menikmati investasi itu karena rumah mereka terlalu jauh dari stasiun. Dua kebijakan publik berjalan dalam dua arah yang tidak pernah bertemu.
Mengapa Negara Harus Kendalikan Tiga Hal Sekaligus.
Dalam buku Indonesia Menuju Swasembada Papan 2045 yang saya tulis, saya berargumen bahwa krisis perumahan Indonesia tidak bisa diselesaikan dengan menambah subsidi, menambah unit, atau memperbesar anggaran program yang sudah ada. Semua itu adalah respons yang benar terhadap diagnosis yang salah.
Diagnosis yang tepat adalah ini: sistem perumahan Indonesia mengalami kegagalan struktural karena negara hanya hadir di satu dari tiga variabel yang menentukan apakah rakyat bisa mendapat rumah yang layak. Negara hadir di pembiayaan — melalui FLPP dan berbagai skema kredit. Tapi negara tidak hadir secara memadai dalam pengendalian lahan dan dalam perencanaan tata ruang yang terintegrasi.
Hasilnya adalah persis apa yang Kompas dokumentasikan hari ini. Subsidi yang ada mengalir ke sistem yang tidak bisa menggunakannya untuk tujuan yang dimaksud. Dana subsidi yang seharusnya membuat rakyat tinggal lebih dekat dengan tempat kerja, justru pada akhirnya membiayai rumah di lokasi yang membuat biaya total hidup mereka lebih berat dari sebelumnya.
Ekonom menyebut ini sebagai subsidy capture — ketika manfaat subsidi dinetralkan oleh kegagalan pasar di sektor lain. Manfaat subsidi KPR dinetralkan oleh kegagalan pasar lahan yang membuat satu-satunya lokasi terjangkau bagi pengembang subsidi adalah lokasi yang paling tidak terjangkau bagi penghuninya dalam arti biaya hidup total.
Solusinya bukan lebih banyak subsidi. Solusinya adalah mengendalikan tiga hal sekaligus: lahan, pembiayaan, dan tata ruang. Ketiganya harus bergerak bersama dalam satu sistem yang koheren. Jika hanya satu yang digerakkan, yang terjadi bukan solusi — melainkan redistribusi masalah ke tempat lain yang tidak terlihat.
Kita tidak bisa terus mengukur keberhasilan program perumahan dari jumlah unit yang tersalurkan. Kita harus mulai mengukurnya dari kualitas hidup penghuninya — termasuk berapa jam mereka habiskan di jalan setiap hari.
Kembali ke Pendirian yang Benar.
Saya mengapresiasi laporan Kompas ini karena ia membuka percakapan yang penting dan sudah terlalu lama ditunda. Data yang dikumpulkan memberikan bukti empiris yang selama ini kita butuhkan untuk memperkuat argumen tentang perlunya reformasi mendasar dalam kebijakan perumahan Indonesia.
Ada beberapa hal yang menurut saya perlu segera dipikirkan ulang. Pertama, definisi keterjangkauan harus diperbarui. Rumah yang ‘terjangkau’ seharusnya didefinisikan sebagai rumah yang biaya total huniannya — cicilan ditambah transportasi — tidak melampaui 30 persen penghasilan keluarga. Ini adalah standar internasional yang belum pernah diterapkan secara konsisten dalam regulasi perumahan Indonesia.
Kedua, lokasi harus menjadi kriteria utama dalam alokasi subsidi. Program FLPP seharusnya memberikan insentif signifikan kepada pengembang yang membangun dalam radius yang layak dari transportasi publik. Tanpa sinyal harga yang tepat, pasar akan selalu memilih lokasi yang paling menguntungkan bagi pengembang, bukan yang paling bermanfaat bagi penghuni.
Ketiga, lahan negara dan BUMN di koridor transportasi publik harus diprioritaskan untuk perumahan rakyat. Jika harga tanah dekat stasiun terlalu mahal untuk program subsidi, maka negara harus hadir dengan lahannya sendiri — bukan menunggu pasar menyediakan lahan yang terjangkau, karena pasar tidak akan pernah melakukannya secara sukarela.
Pendiri republik ini sudah tahu hal-hal ini sejak 1950. Kongres Perumahan Bandung sudah merumuskan prinsip yang sama. Yang berubah bukan prinsipnya — yang berubah adalah seberapa konsisten kita menerapkannya.
Laporan Kompas hari ini adalah pengingat bahwa konsistensi itu belum cukup. Dan bahwa biayanya — yang ditanggung oleh jutaan keluarga yang bangun sebelum subuh setiap pagi untuk mengejar komuter — adalah biaya yang tidak adil dan tidak perlu.
Saatnya kita kembali ke pendirian yang benar: perumahan rakyat adalah tanggung jawab negara, bukan pasar. Dan tanggung jawab itu mencakup bukan hanya membiayai KPR-nya — tapi memastikan rumahnya berada di tempat yang memungkinkan penghuninya hidup dengan bermartabat.
Fahri Hamzah
Penulis, Indonesia Menuju Swasembada Papan 2045 (IMSP2045).