FAHRI HAMZAH
Penulis buku “Indonesia Menuju Swasembada Papan 2045”
Dalam tulisan sebelumnya, saya merespons laporan Kompas 21 September 2026 tentang rumah subsidi yang makin jauh dan makin berbiaya tinggi. Saya berargumen bahwa temuan itu bukan kegagalan satu program — melainkan kegagalan paradigma. Paradigma yang menyerahkan penentuan lokasi, harga, dan distribusi perumahan kepada mekanisme pasar, sementara negara hanya hadir sebagai penyedia subsidi.
Hari ini saya ingin melangkah lebih jauh. Bukan hanya mengidentifikasi masalahnya — tapi menunjukkan dengan tegas di mana jawabannya sudah tersedia, mengapa jawaban itu belum diterapkan secara konsisten, dan apa yang harus segera berubah.
Jawabannya ada dalam Prabowonomics. Dan Prabowonomics, dalam inti yang paling mendasar, tidak lain adalah terjemahan operasional dari Pasal 33 dan Pasal 34 Undang-Undang Dasar 1945.
Apa Itu Prabowonomics dalam Konteks Perumahan
Presiden Prabowo Subianto menyatakan dengan tegas di Hari Koperasi 2026: ‘Di masa 30 tahun terakhir, ekonomi Indonesia dikuasai oleh paham ekonomi neoliberal yang sesungguhnya bertentangan dengan UUD 1945.’ Pernyataan itu bukan sekadar retorika politik. Ia adalah diagnosis yang tepat dan yang konsekuensinya langsung terasa dalam sektor perumahan.
Tiga puluh tahun neoliberalisme dalam kebijakan perumahan Indonesia menghasilkan satu doktrin yang kelihatannya masuk akal tapi secara empiris terbukti salah: biarkan pasar membangun rumah, negara cukup menyubsidi pembiayaannya. Doktrin inilah yang melahirkan FLPP, yang melahirkan ribuan proyek perumahan subsidi di pinggiran yang jauh, yang melahirkan komuter massal yang menghabiskan seperempat hidupnya di jalan — dan yang kini dibuktikan oleh data Kompas sebagai kebijakan yang tidak efisien bahkan setelah subsidi diperhitungkan.
“Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.”
PASAL 33 AYAT (3) UUD 1945
Pasal 33 tidak berbicara tentang pertambangan saja. Ia berbicara tentang seluruh sumber daya yang fundamental bagi kehidupan rakyat — dan lahan adalah sumber daya yang paling fundamental dalam konteks perumahan. Ketika lahan perkotaan dikuasai oleh spekulan dan pengembang swasta yang menentukan harganya sesuai mekanisme pasar, maka terjadilah persis apa yang data Kompas tunjukkan: rakyat yang membutuhkan rumah terdorong semakin jauh dari pusat kehidupan kota.
Prabowonomics dalam konteks perumahan berarti satu hal yang sangat jelas: negara harus kembali mengendalikan tiga variabel utama yang menentukan apakah rakyat bisa mendapat rumah yang layak — yaitu lahan, pembiayaan, dan tata ruang. Ketiganya sekaligus. Tidak bisa hanya satu atau dua.
Prabowonomics bukan slogan. Ia adalah koreksi terhadap 30 tahun kesalahan paradigma yang membiarkan pasar memimpin sektor yang seharusnya dipimpin oleh negara.
Apa yang Terjadi Ketika Pasar Dibiarkan Memimpin
Kita sudah melihat hasilnya. Dan hasilnya tidak hanya berupa data tentang jarak dan biaya transportasi yang diungkap Kompas. Hasilnya jauh lebih luas dan lebih merusak dari itu.
Urban sprawl — kota yang memencar tanpa kendali ke segala arah. Jakarta dan wilayah penyangganya kini membentang ratusan kilometer, dengan jutaan pekerja melakukan perjalanan pulang pergi setiap hari yang menelan waktu, energi, dan biaya yang tidak perlu. Ini bukan fenomena alam. Ini adalah produk dari kebijakan yang membiarkan pengembang membangun di mana pun tanahnya murah, tanpa mempertimbangkan apakah lokasi itu masuk akal bagi penghuninya.
Kawasan kumuh yang terus tumbuh. Ketika program perumahan formal tidak mampu menjangkau mereka yang paling membutuhkan — karena cicilan KPR subsidi pun masih terlalu mahal atau prosedurnya terlalu rumit — rakyat membangun sendiri di tanah yang bukan haknya, di sempadan sungai, di bawah jembatan, di pinggir rel kereta. Kawasan kumuh bukan kegagalan rakyat. Ia adalah kegagalan negara yang tidak menyediakan alternatif yang nyata.
Ketimpangan kota yang melebar. Sementara kawasan premium dengan hunian mewah terus berkembang di lokasi-lokasi strategis yang dilengkapi infrastruktur terbaik, rakyat yang bekerja melayani kota itu — penjaga toko, perawat, sopir, pegawai rendahan — terpaksa tinggal di pinggiran paling jauh. Kota menjadi tidak adil secara spasial. Dan ketidakadilan spasial itu, seperti yang selalu terjadi dalam sejarah, pada akhirnya menjadi ketidakadilan sosial yang jauh lebih dalam.
Inilah warisan 30 tahun menyerahkan kebijakan perumahan kepada logika pasar. Bukan karena pengembang swastanya jahat. Mereka bekerja sesuai insentif yang diberikan sistem. Yang bermasalah adalah sistemnya — sistem yang tidak pernah sungguh-sungguh menerapkan mandat konstitusi bahwa negara menguasai lahan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Urban sprawl, kawasan kumuh, dan kota yang tidak adil bukan fenomena alam. Semuanya adalah produk dari kebijakan yang salah arah — dan yang bisa diperbaiki jika kita mau menggunakan platform yang benar.
Mengapa FLPP Tidak Cukup dan Tidak Akan Pernah Cukup
Saya ingin berbicara jujur tentang FLPP — program yang sudah menyalurkan ratusan ribu unit KPR subsidi tiap tahun dan yang sering dibanggakan sebagai pencapaian. FLPP adalah instrumen yang benar untuk masalah yang salah diidentifikasi.
FLPP mengasumsikan bahwa hambatan utama kepemilikan rumah bagi MBR adalah akses pembiayaan. Turunkan bunga, perpanjang tenor, dan rakyat akan bisa membeli rumah. Asumsi itu ada benarnya — tapi hanya sebagian. Karena hambatan yang jauh lebih besar adalah harga tanah yang tidak terkendali, yang mendorong rumah subsidi ke lokasi yang membuat biaya total hunian jauh melampaui cicilan KPR-nya.
Selain itu, FLPP dalam desainnya saat ini memberikan insentif yang salah kepada pengembang swasta. Pengembang mendapat akses ke pembeli yang sudah dijamin pembiayaannya oleh negara — tanpa kewajiban yang memadai tentang di mana mereka membangun, seberapa dekat dengan transportasi publik, seberapa layak infrastruktur kawasannya. Hasilnya adalah yang kita lihat di data Kompas: 80,9 persen rumah subsidi jauh dari stasiun KRL, dan negara sudah membayar subsidi untuk semua unit itu.
Ini bukan kritik kepada mereka yang merancang FLPP dengan itikad baik. Ini adalah kritik kepada paradigma yang menganggap bahwa menyubsidi permintaan tanpa mengendalikan pasokan dan lokasi akan menghasilkan distribusi yang optimal. Tidak akan. Tidak pernah. Dan tidak akan pernah selama insentif pasar tidak diubah secara struktural.
Platform Prabowonomics: Tiga Tuas yang Harus Digerakkan Bersama
Jawaban yang benar sudah ada dalam kerangka Prabowonomics — dan dalam buku Indonesia Menuju Swasembada Papan 2045 yang saya tulis sebagai terjemahan teknisnya. Jawabannya bukan satu program baru. Jawabannya adalah menggerakkan tiga tuas secara bersamaan.
Tuas pertama: kendalikan lahan. Ini adalah tuas yang paling penting dan yang paling lama diabaikan. Lahan di koridor transportasi publik — di sekitar stasiun MRT, LRT, KRL — harus dinyatakan sebagai kawasan prioritas perumahan rakyat. Aset lahan BUMN yang idle harus diaktifkan dengan skema Zero Land Cost. Bank Tanah yang sudah dibentuk harus diberi mandat dan kapasitas nyata untuk mengakuisisi dan mendistribusikan lahan bagi program perumahan rakyat. Selama negara tidak mengendalikan lahan, seluruh kebijakan pembiayaan yang dikeluarkan akan terus dinetralkan oleh spekulasi pasar lahan.
Tuas kedua: reformasi pembiayaan secara menyeluruh. Bukan hanya memperbesar anggaran FLPP — tapi mengubah cara FLPP bekerja. Subsidi harus berbasis lokasi: unit yang dibangun dekat transportasi publik mendapat subsidi lebih besar dan proses perizinan lebih cepat. Unit yang dibangun jauh dari transportasi tidak layak mendapat fasilitas yang sama. Selain itu, definisi keterjangkauan harus segera diperbarui: rumah subsidi harus terjangkau dalam arti biaya total hunian — bukan hanya cicilan KPR semata.
Tuas ketiga: integrasikan tata ruang dengan transportasi dan perumahan dalam satu sistem perencanaan. Ini berarti Transit Oriented Development bukan sekadar konsep — tapi kewajiban regulasi. Setiap kawasan dalam radius 1 kilometer dari stasiun transportasi publik wajib menyertakan komponen perumahan terjangkau minimum 30 persen dari total unit yang dikembangkan. Ini bukan intervensi yang asing: New York, London, Seoul, dan Singapura sudah menerapkannya selama puluhan tahun.
“Fakir miskin dan anak-anak yang terlantar dipelihara oleh negara.”
PASAL 34 AYAT (1) UUD 1945
Pasal 34 bukan hanya tentang panti asuhan dan bantuan sosial. Ia adalah mandat bahwa negara bertanggung jawab atas mereka yang tidak bisa bertahan dalam kompetisi pasar yang tidak adil — termasuk mereka yang tidak mampu membeli rumah di lokasi yang layak karena mekanisme pasar yang tidak dikendalikan. Prabowonomics mengakui mandat itu dan membangun kebijakan di atasnya.
Pesan untuk Seluruh Kabinet
Saya menulis ini bukan hanya sebagai penulis buku. Saya menulis ini sebagai bagian dari pemerintahan yang dipimpin oleh Presiden yang visi ekonominya sudah sangat jelas: koreksi terhadap 30 tahun neoliberalisme, kembali kepada mandat konstitusi, negara sebagai aktor aktif yang memastikan distribusi yang adil.
Visi itu ada. Mandatnya ada. Konstitusinya ada. Yang perlu dipastikan adalah bahwa seluruh komponen pemerintah — setiap kementerian yang kebijakan sektoralnya menyentuh perumahan, transportasi, tata ruang, dan pembiayaan — bergerak dalam satu arah yang konsisten dengan platform Prabowonomics.
Ketika kebijakan perumahan memberi ruang yang terlalu besar kepada swasta tanpa pengendalian lokasi yang memadai, itu bukan Prabowonomics. Itu adalah neoliberalisme dengan label yang berbeda. Ketika subsidi FLPP mengalir ke unit-unit yang 80 persen di antaranya jauh dari transportasi publik, itu bukan efisiensi — itu adalah pemborosan anggaran negara yang tidak bisa dipertanggungjawabkan.
Program 3 Juta Rumah yang dicanangkan Presiden Prabowo adalah program yang benar dan yang skalanya setimpal dengan besarnya masalah. Tapi program itu hanya akan berhasil jika dieksekusi dengan platform yang benar — bukan dengan cara lama yang sudah terbukti gagal. Cara lama itu adalah: beri pengembang swasta insentif, subsidi pembelinya, dan harap hasilnya optimal. Cara baru — cara Prabowonomics — adalah: kendalikan lahannya, reformasi pembiayaannya, integrasikan tata ruangnya, dan pastikan yang paling membutuhkan yang paling terlayani.
Program 3 Juta Rumah hanya akan berhasil jika dieksekusi dengan platform yang benar. Platform yang benar itu sudah ada namanya: Prabowonomics. Dan Prabowonomics dalam perumahan berarti negara mengendalikan lahan, bukan menyerahkannya kepada pasar.
Apa yang Harus Segera Dilakukan
Saya menutup tulisan ini dengan tiga hal yang menurut saya bisa dan harus dilakukan segera — tanpa menunggu legislasi baru, tanpa menunggu anggaran tambahan yang besar.
Pertama, Presiden perlu menerbitkan Instruksi Presiden yang mewajibkan seluruh BUMN dengan aset lahan idle di kota-kota besar untuk menyerahkan lahannya kepada mekanisme perumahan rakyat dengan skema Zero Land Cost. Ini bukan kebijakan baru — ini adalah eksekusi dari mandat Pasal 33 yang sudah ada sejak 1945. Selama tidak ada instruksi yang tegas, lahan BUMN akan terus tidur sementara rakyat membangun di pinggiran yang semakin jauh.
Kedua, Kementerian PKP perlu segera mengubah kriteria evaluasi program FLPP — menambahkan indikator lokasi dan aksesibilitas sebagai bagian dari standar persetujuan. Unit yang tidak memenuhi standar aksesibilitas minimum tidak layak mendapat fasilitas FLPP, apapun harganya. Ini akan memberikan sinyal pasar yang berbeda kepada pengembang dan mendorong mereka membangun di lokasi yang lebih strategis.
Ketiga, Kementerian ATR/BPN, Kementerian PKP, dan Kementerian Perhubungan perlu membangun satu peta nasional yang mengintegrasikan data lahan, data perumahan, dan data transportasi publik — dan yang menjadi dasar seluruh keputusan alokasi program perumahan ke depannya. Selama tiga kementerian ini bekerja dengan data yang terpisah, kebijakan yang terintegrasi tidak akan pernah terwujud.
Laporan Kompas minggu ini bukan hanya berita. Ia adalah cermin yang memperlihatkan kepada kita — kepada seluruh pemerintahan ini — seberapa jauh jarak antara visi Prabowonomics dan realitas kebijakan yang sedang berjalan. Jarak itu harus diperkecil. Dan satu-satunya cara memperkecilnya adalah dengan konsistensi penuh dalam menerapkan platform yang sudah kita miliki.
Konstitusi sudah memberikan mandatnya. Presiden sudah memberikan visinya. Yang diperlukan sekarang hanyalah keberanian untuk benar-benar melaksanakannya.